福井の家　住まいの奥村建設

Ｑ　税金の種類をおしえて？

　*土地や建物を買ったときにかかる税金

契約書に印紙税、登記のときに登録免許税、不動産の取得に対して不動産取得税がかかる。

不動産に関係する税金には

　取得したとき、つまり買ったときに納めるもの

　保有しているとき、毎年納めるもの

　譲渡したとき、得た所得に対して課されるもの

があります。

まず、取得したときと保有しているときの税金について。

各々、税額の計算方法や特例や控除を受けられるケース、納税の時期などを事前に十分確認しておくようにしましょう。

※このほか、不動産の取引の際に必要な契約書や領収書などを作成したときに課される印紙税があります。

土地や建物を買ったり、建物を建てたときには、次の税金がかかります。

　印紙税

土地や建物の売買契約書や建築請負契約書には印紙をはることが必要です。

印紙の金額は契約額により異なります。

※売買契約等の税額については2009年3月末までの税額

▽印紙税の注意点は？

印紙税というのは、契約書や領収書などの経済取引の際に作成される文書に課税されるものをいいます。

マイホームを取得する際には、契約金額に応じた額の印紙税を支払うことになりますが、印紙税は作成される文書に収入印紙を貼付し割印を押すことで納付します。

一般的に住宅ローンの場合には、銀行や不動産業者、仲介業者等が用意していて、購入者は契約時に収入印紙分の現金を支払うことが多いです。

契約書を交わす際に、売主と買主がそれぞれ1通ずつ作成して合計2通になる場合には、たとえ、片方を「副本」「写し」と表示したとしても、契約の成立を証明するものはすべて印紙を貼付しなければなりません。

では、印紙を貼らなかったらどうなるのでしょうか？

その場合でも売買契約は成立しますので契約自体は有効です。

しかしながら、印紙税法上のペナルティがありますので、自主的に不納付の事実を申し出たときには税額の1.1倍、それ以外ですと3倍の過怠税がかかってしまいます。故意またはついうっかりでも印紙を貼り忘れないように注意してください。

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　■マイホームの取得と印紙税について

マイホームを取得した際には、契約金額に応じて印紙税を支払いますが、具体的には以下のような場面で印紙税がかかってきます。

　▽金銭消費貸借契約書を作成した場合

マイホームを購入して住宅ローンを組んだ際には、金銭消費貸借契約書を交わしますが、これについて印紙税がかかります。

　▽売買契約書を作成した場合

土地や建物を購入する際には売買契約書を交わしますが、ここに記載された金額に応じて決められた印紙税がかかります。

ちなみに、不動産の購入に当たっては、土地の購入には消費税がかかりませんが、建物については消費税がかかっていますので、もし売買金額に消費税が含まれているときには、その金額を除いた金額に対して印紙税が課税されます。

　▽請負契約書を作成した場合

建築工事の請負契約書を作成した際には、契約金額に応じた印紙税がかかります。ちなみに、請負金額に消費税が含まれている場合には、その金額が適用されます。

　登録免許税

取得した土地や建物を登記するときには登録免許税がかかります。

不動産（土地・家屋等）の所有権保存や移転、抵当権設定登記等に課せられる税金です。

あらかじめ、現金で納付し、その領収証書を登記等の申請書に貼り付けて提出します。

登記の種類と税額は下記のとおりです。税金は銀行または郵便局で納付し、領収証書を登記の申請書にはり付けます。

（税額が30,000円以下の場合には収入印紙を登記等の申請書に貼り付けて提出することもできます。）

なお、住宅の登記には税金の軽減措置があります。

※1.<>内の税率又は税額は特例適用外の場合

※2.不動産の価額とは、通常、固定資産税評価額のこと

（注）土地の登記については、

税額が固定資産税評価額×1/3×税率になります。

特例措置の条件は？

[建物]

次の全てにあてはまる場合

平成21年3月31日までに新築又は取得した家屋であること

自己の居住の用に供される家屋であること

新築又は取得後1年以内の登記であること

登記簿上の家屋の床面積が50㎡以上であること

中古住宅の場合は、築後20年以内（耐火建築物の場合は25年以内）のものであること
または地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるものに適合するものであること

（新耐震基準へ適合するものであること）
登記の申請書に当該家屋所在地の市長による住宅用家屋証明書を添付していること

　[土地]

平成18年4月1日から平成20年3月31日の間に受ける土地の売買による所有権の移転登記の場合

　登録免許税の税額計算について

マイホームの取得に関連する登記には、抵当権設定登記、所有権移転登記、所有権保存登記などがあります。登録免許税の税額は、課税標準×税率で求めますが、それぞれ登録免許税の税額は以下のようになっています。

　▽抵当権設定登記について

　フラット35以外の民間　⇒　債権額×０.4

　公庫・財形　⇒　非課税（フラット35を含みます）

　　▽所有権移転登記について

　売買　⇒　建物評価額×2％、土地評価額×1％

　贈与・遺贈　⇒　不動産評価額×2％

　相続　⇒　不動産評価額×0.4％

　▽所有権保存登記について

　新築住宅　⇒　建物評価額×0.4％

登録免許税の軽減措置について

登録免許税の軽減措置は、平成21年3月31日までにマイホームを新築したり購入する場合に、一定の要件を満たしていれば受けることができます。

　▽登録免許税の軽減措置の注意点は？

抵当権の設定登記で、財形住宅融資については非課税なのですが、フラット35については平成19年の税制改正で課税されることになりましたので注意してください。

また、登録免許税の軽減措置を受けるためには、登記の申請書に専用住宅証明書か住宅家屋証明書※を添付する必要がありますが、登記をした後でこれらの証明書を添付しても登録免許税の軽減措置は受けられませんので注意が必要です。

※登録免許税の軽減措置の対象になる旨を示した家屋の所在地の市町村長などの証明書のことです。

　▽固定資産税評価額がない場合は？

不動産価格は固定資産評価額になっていますが、新築住宅の保存登記の場合ですと、固定資産税評価額がない場合があります。

このような場合には、登記機関が認定した価格になるのですが、通常、その地域の同種類・同程度の固定資産税評価額に準じた価格になります。

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登録免許税の軽減措置の適用要件と税率について

　▽登録免許税の軽減措置の適用要件は？

　平成21年3月31日までに新築・取得した自己が居住するための住宅

　新築または取得後1年以内に登記されたもの

　住宅専用住宅および住宅部分の床面積が90％以上の併用住宅を含みます。
　新築住宅の場合は床面積50㎡、中古住宅の場合は新築後20年（耐火構造のものは25年）以内の住宅で床面積が50㎡以上のもの

　地震に対する安全上必要な構造等、一定の中古住宅の場合には築年数は問われません。

　▽登録免許税の軽減税率は？

　抵当権の設定登記・・・0.4％　⇒　0.1％

　住宅の所有権保存登記・・・0.4％　⇒　0.15％

　住宅の所有権移転登記・・・2.0％　⇒　0.3％

なお、登記の際には登録免許税の他に、司法書士に対する登記手続き代行手数料などが必要になってきます。

　不動産取得税

　土地や建物を取得したときは不動産取得税がかかります。

税額は固定資産税評価額

（宅地については固定資産税評価額の２分の１）の4％です。

なお、住宅や住宅用の土地は、税率が3％に軽減される等の特例があります。

税金は都道府県税事務所から送付される納税通知書に基づいて支払います。

（注）　所有権の移転登記を行っていない場合も課税されます。

　　　　相続や法人の合併または一定の要件を満たす法人の分割により取得したときは課税されません。

　免税点
　　次の場合には不動産取得税は課されません。

　取得した土地の価格が１０万円未満の場合

　家屋を建築したときの価格が２３万円未満の場合

　家屋を売買・贈与などにより取得したときの価格が１２万円未満の場合

　納める額
不動産の価格×取得の時期や不動産の種類に応じた税率（下表参照）

（注） .不動産の価格は、原則として市町村の固定資産台帳に登録されている価格によりますが、新築住宅などで価格が登録されていない場合は、固定資産評価基準により評価した額によります。

（注） .平成２１年３月３１日までに取得した宅地（宅地比準土地を含む。）については、課税標準が２分の１に軽減されます。

　申告と納税

　申　告

不動産を取得した日から６０日以内に申告書を提出します。

　納　税

県税事務所から送付される納税通知書により、定められた期限までに納めます。

（注）土地を取得した人が、取得した日から３年以内にその土地に住宅を新築する場合などには、申請により税金の徴収が猶予されます。

　軽　減

　　一定の要件にあてはまる住宅や住宅用の土地を取得した場合には、必要な書類を添えて申告（申請）することにより税金が軽減されます。

　軽減に必要な書類
(注)　次に掲げる書類は一般的なものであり、場合によっては、他の図・書を提出していただきます。

新築住宅及び新築住宅用土地

住宅が所有権保存登記により登記されている場合は
　(1)、(2)、(3)、(5)

住宅が所有権移転登記により登記されている場合は
　(1)、(2)、(3)、(4)、(5)

住宅が未登記の場合は
　(1)、(2)、(3)、(6)、(7)

※必要書類一覧表

(1)　印鑑

(2)　不動産取得税納税通知書

(3)　土地・住宅の売買契約書（住宅引渡証書）

(4)　住宅の未使用証明書

(5)　住宅の登記事項証明書（もしくは登記簿謄本）

(6)　住宅の確認済証（建築確認通知書）

(7)　住宅の（建築完了）検査済証

(8)　市町村長の「住宅用家屋証明書」

(9)　申告する方の新住民票

不動産取得税について
不動産取得税というのは、都道府県が課する地方税のことで、土地や建物などの不動産を取得した人に対して、固定資産税評価額（その取得した不動産の価格）を基準に課税されます。

ちなみに、この不動産価格は、原則として市町村の固定資産台帳に登録されている価格になりますが、もし新築住宅などで価格が登録されていない場合には、固定資産評価基準※による評価額になります。

※実際の工事費のおよそ2分の1です。

　▽不動産を取得するというのは？

不動産を取得するというのは、売買、交換、贈与、新築、増築、改築等を行う場合において、有償・無償を問わずに不動産の所有権を得ることをいいます。

　▽固定資産税評価額とは？

一般的には購入価格の70％程度ですが、建物の場合にはさらに低い場合もありますので、土地と建物とも控除したら税金がかからないという場合もあります。

　▽不動産の取得日とは？

不動産の取得日というのは、特に登記をした日とは限りません。契約内容などから総合的に判断して、実際に所有権を取得したと認められる時期によります。

ちなみに、売買契約上所有権の移転日を定めているのであれば、その日が取得の日ということになります。

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新築住宅の不動産取得税の軽減措置について

マイホームを取得した場合に一定の要件を満たせば、以下のような不動産取得税の軽減措置が受けられます。

　▽新築住宅の家屋の不動産取得税の軽減措置は？

床面積が50㎡以上240㎡以下であれば、建物の評価額から1,200万円の控除が受けられます。

これにより不動産取得税の税額は、

（建物の固定資産税評価額－1,200万円）×3％の算式で求めます。

　▽新築住宅の土地の不動産取得税の軽減措置は？

　適用要件

　建物の新築後1年以内に土地を取得していること

　土地の取得後、3年以内に建物を新築、または1年以内にその土地上の建物を取得していること

上記の要件を満たしていれば、次のどちらか多い方の金額を税額から控除できます。

　1㎡当たりの土地の評価額の1/2×建物の床面積の2倍×3％

　45,000円

　税額

土地の固定資産税評価額の1/2×3％－控除額

軽減される土地の要件

※　平成１５年３月３１日までに取得した住宅の敷地で、次のいずれかに該当する場合は、税額の４分の１が軽減されます。

　敷地を取得した日から３年以内に住宅を取得したとき

ただし、平成１４年４月１日から平成１５年３月３１日までの取得については、土地の取得者が住宅の新築まで引き続き所有している場合、または住宅の新築が土地の取得者から直接その土地を譲り受けた者により行われる場合を含みます。

　敷地を取得した日前１年以内に住宅を取得していたとき