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Ｑ　住宅ローンの返済についておしえて






住宅ローンを利用すれば、当然、返済を行わなければなりません。

返済額は「元金＋利息」となり、返済方法には大きく「元金均等返済」と「元利金等返済」があります。

またこの他にも

「ゆとり返済（ステップ返済）」

「ボーナス返済」「親子リレー返済」

「繰り上げ返済」

などもありますので、それぞれの返済方法をこれから解説していきたいと思います。

　元金均等返済



元金均等返済とは、

毎月「一定額の元金＋利息」という形で返済していく方法です。

返済を進めるごとに元金が減っていくため、それに対する利息分も減少し、後になるほど返済が楽になります。

総返済額は元利金等返済よりも少なくなるというメリットもあります。

しかし返済当初は利息の割合が大きくなるため、負担が大きくなるという点が挙げられます。

そのため十分な収入がないと、金融機関の審査になかなか通りません。

現在、働き盛りで将来よりも現在の方が収入が多くて経済的にゆとりのある人や、とりあえず早く元金を減らして楽になりたいという人に、元金均等返済は向いていると言えます。

Ｑ　元金均等返済とは？

元金均等返済とは、毎月「一定額の元金＋利息」という形で返済していく方法です。



返済を進めるごとに元金が減っていくため、それに対する利息分も減少し、後になるほど返済が楽になります。

総返済額は元利金等返済よりも少なくなるというメリットもあります。

しかし返済当初は利息の割合が大きくなるため、負担が大きくなるという点が挙げられます。

そのため十分な収入がないと、金融機関の審査になかなか通りません。

現在、働き盛りで将来よりも現在の方が収入が多くて経済的にゆとりのある人や、とりあえず早く元金を減らして楽になりたいという人に、元金均等返済は向いていると言えます。

元利金等返済とは？

元利金等返済とは、基本的に毎月の返済額（つまり元金＋利息）が一定となる返済方法です。



元金と利息の割合が変化して、毎月の支払い額が同じようになるわけです。

毎月の支払い額が一定なので、長期に渡って返済計画を立てやすいという利点が挙げられます。



一方デメリットとしては、元金均等返済よりも最終的な支払い総額が大きくなるという点があります。

これは返済当初は利息分の占める割合が高いため、元金をなかなか減らすことはできない傾向があるからです

（もっとも金利が低く返済期間が短い場合は、返済当初から元金を減らすことはできますが）。



　ただ繰り上げ返済で負担を軽くすることは可能です。

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　元金均等返済と元利金等返済の長所と短所

　元金均等返済

長所......元利金等返済と比較すると、総返済額は少なく済む。

短所......返済当初は返済額に占める利息分の割合が大きくなるので、返済負担が大きい。

当初の返済額が大きくなるので、十分な年収がないと収入基準をクリアできない。

　現在、収入が多くて生活にゆとりのある人、利息を少なくしたい人に向いている。

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　元利金等返済

長所......毎月の返済額が一定なので、長期に渡って返済計画を立てやすい。

元金均等返済と比べると、返済当初の負担が少なく済む。

短所......元金均等返済と比較すると、最終的な支払い総額が大きくなる。

　引越し代や諸費用を考慮し、返済当初の負担を少なくしたいという人に向いている。

元金均等返済と元利均等返済のどちらが有利なのかは、個人の経済事情によって変わってきます。

それぞれのメリット・デメリットを判断して選択するといいでしょう。

Ｑ　ゆとり返済（ステップ返済）とは？

　公的融資における「ゆとり返済（ステップ返済）」は廃止

公庫融資で行われていた「ゆとり返済」、年金融資で行われていた「ステップ返済」は、既に廃止されています。

これは返済開始から５年間は返済額を少なくし、６年目以降の返済額がアップするという返済方法です。

当初の返済額が少なくなるので収入基準をクリアしやすく、より大勢の人が利用しやすいように作られたシステムでした。

しかし近年の不況により６年目以降の返済額アップに対応できず、自己破産する人が増えたため、公的融資における「ゆとり返済（ステップ返済）」は、平成12年に廃止されることになりました。

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　ステップ返済利用のポイント

公的融資におけるステップ返済は廃止されましたが、民間の住宅ローンでは現在でもこの制度は存在します。

制度の詳細な内容は、各金融機関によって異なります。

利用の際のポイントとしては、

「何年目以降に返済額がアップするのか？」

「いくら返済額がアップするのか？」

ということです。



将来の収入に不安を抱えている人は、十分に注意する必要があります。

また利用する際には、子供の教育費や老後の資金についても考慮しましょう。

Ｑ　親子リレー返済 とは？

親子リレー返済とは、文字通り親子二世代で住宅ローンを返済する方法です。


マイホームに一緒に住む子供が連帯債務者となり、親が借りたローンを子供が引き継いで返済していきます。

高齢者の親や若い世代の人達は、親子リレー返済を利用することで、多くの融資金を受けることができ、長期の返済期間を組むことが可能となります。

公庫融資における親子リレー返済の条件は、以下のようになっています。

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　申込み本人の子供である

（子供がいない時は、配偶者以外の親族でも良い場合もある）。

　申込み本人と同居する

（同居予定でも構わない）。

　２０歳以上、７０歳未満で、収入がある。

　申込み時点で、公庫融資を受けていない。

融資を受けている場合は全額返済すればＯＫ。

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　公庫融資の親子リレー返済

公庫融資では超長期の親子リレー返済を利用することもできます。



その特徴は通常の融資より長い返済期間を設定できる点で、耐火住宅や高性能準耐火住宅なら最長で５０年、準耐火住宅や高耐久性木造住宅なら４０年となっています。

ただ返済期間を長くするということは、それだけ利息が大きくなり、返済総額が多くなるということです。

また３１年目（返済期間５０年の場合は３６年目）以降は、

金利が上昇することも知っておきましょう。

超長期親子リレー返済を利用するための要件は、以下のようになっています。

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　住宅に対しての要件

　二世帯住宅であること

　木造住宅の場合は高耐久性木造住宅の基準に適合すること

　居住室４つ、台所２つ、トイレ２つ、浴室１つ以上あること

　区分所有をしないこと

　一戸建ての場合、住宅部分の床面積が１２５㎡以上、敷地面積が２００㎡以上あること。

　マンションの場合は、専有面積が９５㎡以上あること。

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　後継者（子供）の資格

　申込み本人の子供、またはその配偶者であること

　連帯債務者となること

　申込み本人と同居すること

　７０歳未満で、定期的な収入があること

　申し込み本人の世帯とは、別の世帯を持っていること

＊親子リレー返済は住宅金融公庫だけでなく、都市銀行などでも扱っています。

Ｑ　ボーナス返済とは？






多くの住宅ローンでは、毎月の返済と共に「ボーナス返済」を行うことが可能です。

公務員やサラリーマンの方の場合、ボーナス返済をすることで毎月の返済負担を軽減できます。

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　月々の返済額を減らせるボーナス返済

ボーナス返済は、毎月の返済と併用することで利用できます。

ボーナス返済を行うことで毎月の返済額を軽減させることが可能なので、公務員やサラリーマンの方にオススメです。



通常ボーナス返済は年２回ですが、企業によってボーナスの支給月は異なりますので、ボーナス返済を行う月は、利用者で決めることができます

（返済は半年に一度）。

注意が必要なのは、ボーナス返済を行う場合、ボーナス月の返済額は

「毎月の返済額＋ボーナス分の返済額」となることです。



つまり毎月の返済額が１０万円で、ボーナス返済の額が４０万円とすると、ボーナス返済の月には５０万円の返済額となるわけです。

ボーナス返済に回せる元金は、公庫融資と民間融資では若干異なる場合があります。

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　公庫融資......ボーナス返済の額は全体の４０％以内

（金額は５０万円単位で設定）。

　民間融資......ボーナス返済の額は全体の約５０％

（金額は１０万円単位の設定が一般的）。

＊民間融資の場合は、各金融機関によってシステムが異なりますので、確認が必要です。

Ｑ　繰り上げ返済とは？






繰り上げ返済とは、ローンの返済中に金銭的な余裕ができた時に、毎月支払う通常の返済額に上積みする形で、ローン残高の一部もしくは全部を（繰り上げて）返済することです。



ローンの一部だけ返済することを「一部繰り上げ返済」、元金の残高全てを返済することを「繰り上げ完済」と言います。

繰り上げ返済をすることで、繰り上げた期間の利息が消滅するので、当初の予定よりもトータルの返済額が少なくなり、負担を軽減できます。

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　繰り上げ返済のタイプには、以下の二種類が存在します。

　期間短縮型......毎月の返済額はそのままで、返済期間を縮める方法。

　　ローンを早く返済したい方、将来の利息を減らしたい方にオススメ。

　返済額圧縮（軽減）型......ローンの返済額はそのままで毎月の返済額を減らす方法。

　　毎月の返済額を少なくしたい方、将来の生活（収入）に不安がある方にオススメ。

どちらを選べばいいか分からないという方もいるかもしれませんが、その場合は

　「返済期間が長い人→期間圧縮型」

　「返済負担が重い人→返済額軽減型」

を基本としましょう。

ただ繰り上げ返済を行う場合は、繰上げ返済手数料を負担しなければならないケースもあるので、事前にその金額を確認しておきましょう。


また無理に繰り上げ返済を行って、手元にお金がなくなってしまったという事態にならないよう注意が必要です。


不意の出費に備え、生活にゆとりがある場合に、繰上げ返済を実行しましょう。

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　繰り上げ返済の手数料

繰り上げ返済を行う場合には、定められた手続きを行わなければなりません。

　公庫融資の場合：

　繰り上げ返済を実行する一ヶ月前までに、窓口の金融機関にその旨を伝えます。

　繰り上げ返済をする元金分......１００万円以上

　手数料......期間圧縮型の場合→3,150円　その他の場合→5,250円

　銀行ローンの場合：

　繰り上げ返済を実行する１から２週間前までに、金融機関にその旨を伝えます。

　手数料......

変動金利型の期間圧縮型→3,150円

変動金利型のその他→5,250円
固定金利選択型の場合→２?３万円の手数料がかかります。

　最近では繰り上げ返済の手数料を無料にする金融機関もあります。

　フラット３５の場合：

　繰り上げ返済をする元金分......１００万円以上

　手数料......無料

住宅ローンの返済期間の目安は？

住宅ローンの返済においては、返済期間をどれくらいに設定するかも重要になってきます。




返済期間を長くすると、月々の返済額は少なく済むので負担は軽くなるはずです。

しかし長く借りれば借りるほど利息が加算されていきますので、最終的な総返済額が大きくなるというデメリットがあります。

返済計画を立てる場合には、将来の収入も予測して考える必要があります。

　特に「定年」という要素は、返済計画に大きな影響を与えるでしょう。

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　返済計画は将来の収入を予測して立てる

例えば公庫融資の場合、最長で３５年という返済期間を設定することができます。



つまり４０歳でマイホームを取得して住宅ローンを組んだ場合、７５歳で返済が終了するという計算です。


もし退職金の全てを使ってローンの残金を返済してしまうと、年金だけで老後を過ごさなければなりません。



そういう意味でも、ローンの返済は退職前（６５歳ぐらい）までに終わらせておくのが理想といえます。


また転職などその他の理由で、収入が減ることも予想されます。


現在の収入が多いからといって、あまり無理な返済計画を立ててしまうと、万一の際に取り返しのつかないことになります。注意しましょう。

　返済期間の設定方法

（６５歳までに完済させたい場合）

　返済期間　＝　６５歳　―　返済開始年齢

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　返済期間と返済総額

基本的に住宅ローンの月々の返済額は、「金利」と「返済期間」によって決定されます。

もちろん返済方法その他の理由によっても変わってきますが、基本的な考え方としては、


「返済期間を長くする　→　月々の返済額は少なくなる　→　総返済額は多くなる」

ということです。

返済期間を長くすると、当然その分の利息を支払う必要があるので、短い返済期間の場合よりもトータルの返済額は多くなってしまいます。

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では、返済期間によって具体的にどれくらい返済総額に差が出るのでしょうか。

以下に返済期間を１０年延ばした場合の単純化した例を挙げてみますので、参考にして下さい。

　（条件）借入金額3,000万円　金利3.2％　ボーナス返済は行わない

　返済期間を２０年で設定した場合......

100万円あたりの返済額5,646円　×　20倍　＝　11万2,920円（毎月の返済額）

11万2,920円　×　返済回数240回（12ヶ月×20年）　＝　2,710万800円

　返済期間を３０年で設定した場合......

100万円あたりの返済額4,324円　×　20倍　＝　8万6,480円（毎月の返済額）

8万6,480円　×　返済回数360回（12ヶ月×30年）　＝　3,113万円2,800円

30年返済3,113万円2,800円　―　20年返済2,710万800円　＝　403万2,000円



上記の条件の場合、返済期間を10年延ばすと、返済総額は約400万円アップすることになります。

返済期間は短く設定した方が、基本的には有利と言えるでしょう。

しかし無理に返済期間を短くし、月々の返済額が大きくなってしまうと、やはり日々の生活は苦しくなってしまいます。


　返済期間をただ短くすれば良いわけでもないので、注意してください。

借り換えローンとは？

　借り換えローン



借り換えローンとは、現在利用している住宅ローンの金利が高い場合に、返済の負担を軽減させるために低金利の新たなローンに切り換えることを言います。




例えば住宅ローンを金利が高い頃に固定金利で借りた場合、市場の金利が下がったとしても、高い金利のまま返済を続けなければなりません。

しかし支払い利息や支払い総額を減らす方法として、新たに金利の安いローンを借入れて、従来のローンの残高を一括で繰上げ返済するというやり方があります。


これを「ローンの借り換え（借り換えローン）」と言います。

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借り換えローンでは住宅金融支援機構（旧＝住宅金融公庫）などの公的融資や、フラット３５を利用することはできません。

ですから借り換えを行う場合には、銀行などの民間ローンを利用することになります。



また借り換えを実行するには、ローン契約書印紙代や登記費用、保証料、事務取扱手数料などの各種諸経費がかかります。

ですからそれら諸経費の出費を踏まえて、借り換えを行った方が有利かを判断しなければなりません。

ローンの借り換えを行う場合には、「金利差」「ローン残高」「残りの返済期間」から判断します。

以下を参考にして下さい。

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　現在利用しているローン金利と、借り換え予定のローン金利の差が１％以上ある。

　現在のローン残高が、500万円から1,000万円以上ある。

　ローンの返済期間が、まだ１０年以上残っている。

この３つ全てに該当する場合は、借り換えローンを利用すると負担を軽減できる可能性が大きいです。

これはあくまでも一般例ですので、例えば金利差が0.5％以内の場合でも負担軽減の効果を期待できるケースがあります。

一度検討してみてはいかがでしょうか。

Ｑ　住宅ローン控除についておしえて

マイホームを取得した方は、所得税の「住宅ローン控除」という優遇を受けることができます。



正式名称は「住宅借入金等特別控除（住宅借入金等を有する場合の所得税の特別控除）」と呼ばれるもので、住宅の新築や購入などで住宅ローンを組んだ人の所得税からローン残高の一定額を毎年、控除（課税対象から除外）するという住宅減税制度です。

これは住宅ローンであれば公的融資、民間融資どちらでもＯＫです。

また社内融資の場合でも金利が１％以上なら住宅ローン控除の対象となります。

ただし１０年以上の返済期間があることが条件です。

控除の適用を受けたい場合は、確定申告を行いましょう。

　サラリーマンの方なら税務署で確定申告を行うと、翌年からは会社が年末調整で処理してくれます。

　自営業の方は処理してくれる人がいないので、毎年の確定申告で処理します。

住宅ローンの「残高証明」が金融機関から郵送されるので、それを元に申告することになります。

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　住宅ローン控除が受けられる条件

　住宅を取得した日から６ヶ月以内に入居し、現在も入居し続けている。

　控除を受ける年の合計所得が3,000万円以下

（給与取得のみの人は3,336万円以下）。

　住宅に入居した年、またその前後2年以内に譲渡所得の課税の特例を受けていない。

　家屋の床面積が５０㎡以上の住居で、店舗併用の場合は１／２以上が居住用である。

　中古住宅の場合、マンションなら築２５年以内、一戸建てなら築２０年以内である。

　住宅ローン控除を受けるためには、上記のような条件を満たさなければなりません。

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　住宅ローン控除の内容

住宅ローン控除は、ローンの残高によって控除額の計算が行われます。

2005年中に入居した場合、残高の上限は4,000万円となっています。



かつては控除の対象は住宅の建物部分だけでしたが、現在は敷地部分の住宅ローンも控除の対象となっています。

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　2006（平成18年）年1月1日から2006年12月31日までに入居した場合：

　当初1から7年目......

年末のローン残高3,000万円以下の部分　×　1.0％

　8から10年目............

年末のローン残高3,000万円以下の部分　×　0.5％

＊10年間の控除合計額は255万円が最高額となっています。

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　2007年（平成19年）1月1日から2007年12月31日までに入居した場合：

　当初1から6年目......

年末のローン残高2,500万円以下の部分　×　1.0％

　7から10年目............

年末のローン残高2,500万円以下の部分　×　0.5％

＊10年間の控除合計額は200万円が最高額となっています。

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　2008年（平成20年）1月1日から2006年12月31日までに入居した場合：

　当初1から6年目......

年末のローン残高2,000万円以下の部分　×　1.0％

　7から10年目............

年末のローン残高2,000万円以下の部分　×　0.5％

＊10年間の控除合計額は160万円が最高額となっています。

上記のように、控除額は年々少なくなっていきます

（控除期間は10年のまま）。



また2009年（平成21年）以降に入居した場合は、控除の適用がないのも注意が必要です。